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深圳一大波住房入市,最低只要2万/㎡!“夹心层”群体有救了?

浏览:136 发表时间:2019-11-06 11:05:54

智选房管讯,深圳再次出手!

个把月,重拳频频,拳拳砸向自己的高房价。改革的紧迫感扑面而来,背后正是实践中央所赋予的建设中国第一座“全球标杆城市”的殷殷期望。

先是久违的土地市场传来大消息。11月22日,深圳将有6块住宅用地开拍,一律采取限价出让,即限定未来最高销售均价,从3万到7万不等。这样一来,就彻底把地王扼杀在摇篮里。

同时,一份全国先行的文件——《深圳市地价测算规则》正式发布。根据这份文件,全市每一宗地块的具体价格都清晰可算,市场价格一览无余,预期将被稳稳“锚定”。

更重要的是,这份文件明确:可售的安居型商品房和人才住房的地价将分别按市场地价的30%和40%确定,比原来的60%-70%比例大幅下降近一半。

就在同一天,深圳宝安机场地块等13个首批公共住房建房正式开工,新增约2.6万套公共住房……

卡死商品房售价、锁死土地价格、大幅压低公共住房地价……这一系列“组合拳”异常坚决,全部指向同一个目标:建设超过100万套公共住房,为市场解渴。

到明年年底的任务,是42万套,这已经超过了深圳改革开放40年来的总和,其中租赁住房的比例,远远高于北京、上海和广州。

作为先行示范区的深圳,正在坚定地摈弃“高房价、高地价”模式,探索一条符合中国实际的“二次房改”道路。

01

已故的新加坡前总理李光耀,曾这样评价亚洲首富李嘉诚——他可有制造一件营销世界的商品?没有。

香港的商业巨头们,依赖房地产业形成经济垄断,不断推高房价、租金,酿成了产业空心化的恶果。

而李光耀最引以为傲的,就是让国民住有所居。他推动新加坡的“组屋”建设,解决了狮城80%人口的居住问题。

深圳走到今天,也同样面临十字路口。

2018年,深圳经济总量达到24221亿,首次超过了香港。

港深近40年GDP走势对比图,图源观察者网

同时攀升的还有房价:2005年以来,深圳房价增长十倍以上,均价已高达62245元/㎡,仅次于北京。

数据显示,深圳住房自有率仅有23.7%,在整个粤港澳大湾区垫底,比香港还要低得多。

要不是星罗密布的城中村,为深圳分担了大部分的人口居住压力,恐怕都不好意思再说“来了就是深圳人”。

深圳,必须破局。

02

香港的高房价悲剧,就是前车之鉴。

“香港曾经走的很快,但近年外面世界也都越走越快,当全世界都向前走的时候,我们香港又在做什么?”“买不了房子,租不起楼……”

刘德华配音的短片《让下一代看见》,让人听了心酸。

香港诸多社会问题的根源就在于:楼价高企,填海无望,经济被地产绑架,创新无力,市民出头无地。

早在回归之际,首任特首董建华,就为此推出了著名的“八万五计划”:每年供应不少于85,000个住宅单位,10年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。

这个雄心勃勃的计划,却因为亚洲金融风暴等因素,折戟沉沙。

这些年,在香港谈到居住问题,听到最多的就是鸽子笼、棺材房、笼屋、劏房……

劏房是把住宅单位分成一个个“隔断”来居住,狭窄逼仄,不堪旋踵。如今,仍然有近20万香港市民租住在劏房之中,人均居住面积仅5平米。相比之下,新加坡的廉租房“组屋”就要好太多。

组屋的设计讲究,颜色雅致,排列整齐。和居民小区相比,这些屋区是敞开的,没有围墙、门卫,开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过。

新加坡组屋

这些组屋由政府投资修建,租给低收入人群,并象征性收取一定租金。其中绝大部分属于自有产权,产权年限为99年。类似于中国的经济适用房。在新加坡,超过80%的人口居住在政府提供的“组屋”中,实现了“居者有其屋”的愿望。

香港和新加坡的天壤之别,根源还是在于土地制度。

香港土地少,能拿来建造公屋的更是少之又少。相关数据显示,香港目前有80万个公屋单位、40万个资助房屋,和160万个私人住宅单位相比,公私比例仅为3:4。全城44.8%的人住在公屋。

反观新加坡,有101万个租屋单位,37万个私宅,公私比接近7:3。82%的国民住在租屋里。

深圳规划,到2015年提供的170万套住房中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2:2:2:4,公私比例为6:4。

这一安排,彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系。看来,深圳选择了向新加坡看齐。

03

深圳推动“二次房改”的最大优势,在于不依赖土地财政。

2018年,深圳卖地收入只有449.6亿,土地财政依赖度仅12.7%,是全国大中城市中最低的,远远低于上海、广州、杭州等城市。

再加上8月18日,中央出台了支持深圳建设先行示范区的“超级文件”后,改革更是有了“尚方宝剑”,足以披荆斩棘。

光是今年一年,深圳公共住房建设筹集目标就剑指8万套,快马加鞭。

值得庆幸的是,虽然紧迫,但时间还站在深圳一边。

2013年的统计数据,深圳全市住房总量共1035万间套。其中,商品房约128万套,工业区配套宿舍及其它168万套间。原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋,约650万套间,占比超过六成。

海量的城中村自建房、合建房,为住房改革构筑了大片缓冲地带。

深圳的目标是,到2035年,新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

这些“解渴”的公共住房,规定了价格上限,远远低于商品房的市场价格。其中,关内(罗湖、福田、南山)在4万-5万元/平方米区间,关外(龙岗、宝安等新区)则处于2万-3万元/平方米区间,大约为商品房市价的一半。

要成为全球标杆城市,深圳才刚刚出发。漫漫征途,高房价决不能成为她的“绊脚石”。

04

一个很有意思的参照系,是全球标杆城市纽约。

纽约的贫富差距很大,但住房问题解决得比较好,是美国公共住房建设的开创者。

曼哈顿的房价冠绝全球,租金也超级高,但在城市的郊区,商业住房价格迅速下降,提供了广阔的居住带。公共住房也源源不断地供应出来。

2014年,纽约政府公布了针对纽约五区的十年住房计划,计划投入414亿美元,推行商业住房和可负担住房并举,新建和改造20万套的可负担住房,满足超过50万纽约人的居住需求。

到今年7月,这项住房计划已经资助了77651套可负担住房,其中新建占比33%,改造占比67%。

在此基础上,纽约保住了全美制造业中心之一的地位,没有因为发展金融和服务业,而抛弃机器制造、石油加工等产业。

旧金山湾区的制造业仍占有20%的比重,在新加坡,制造业占比维持了27%。

不过,深圳显然面临着更大的压力。

纽约和新加坡的人口,分别是851万、564万,而深圳常住人口数已经超过1300万,实际管理人口数量更是超过2000万,担子要重得多。

去年10月,深圳以18.84亿拿下东莞塘厦3.9万平方米商住地,用来建设人才住房,背后是用地紧张的窘境。

同时,深圳又是全国人口净流入最多的城市,常住人口每年以50万人的速度在增长。

人口外溢,大量的深圳人到东莞甚至惠州居住,会逐渐成为常态。

今年2月,深圳发布了一份轨道规划环评书,正式将东莞凤岗镇纳入深圳地铁网——深铁10号线东延线会在凤岗设4个站,西达深圳平湖,东接深圳龙岗。

这是东莞临深片区成为深圳的“卫星城”的一个标志性事件。

面对高房价,深圳显然还有更多的难题待解。

“二次房改”不可能一马平川,全中国都在关注深圳的这一步将会如何走,如何引领中国城市打破房地产依赖魔咒,再次杀出一条血路。


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