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深圳楼市探秘:为何住宅火爆,写字楼却空置率高?

浏览:274 发表时间:2019-12-12 10:01:10

最近深圳写字楼空置率创新高、租金大幅下滑被送上热搜。

与此形成鲜明对比的是,深圳火热的二手房市场

有数据统计,深圳调整“豪宅线”的第二周,深圳二手房成交环比前一周增长超11%。千万豪宅集中入市且频现日光盘,成交数据一次次刷新大众对深圳楼市购买力的认知。

一边是住宅市场的热火朝天,一边是写字楼市场的阵阵寒意,深圳楼市两面性的背后,又释放了哪些信号呢?

今年三季度,央视做了一组报道,说在寸土寸金的深圳,写字楼的租金价格最近下降很多,在2019年上半年,比2018年上半年有一个较高的降幅,最高下跌40%。其中的主要原因,就是写字楼的空置率有大幅度增加,已经超过20%

网络上流出的一张图更是让人大跌眼镜。要知道,在北京上海,写字楼三百五百每平起步都是常事儿,哪怕是广州,两三百每平的写字楼租金也很普遍。但是从下图中,号称科技发动机的

在过去的一个月,多家房屋研究中介机构都给出了对深圳写字楼市场第三季度的“诊断报告”。报告显示,从租金和空置率这两个角度来看,租金环比均跌,空置率继续攀升,局面确实不乐观

其实在今年初时候,多家媒体就对深圳写字楼的情况进行了报道。从每月每平150元降到每月每平80元,某些写字楼租金降幅已达46%。

那么是什么原因造成深圳写字楼价格出现如此大的下滑呢?

首先,是内部金融因素。深圳中心区写字楼入驻的企业,主要是房地产、金融和互联网行业,以及为这些企业服务的会所和律师等中介机构。随着近年来金融去杠杆之后,很多P2P机构公司爆雷后陆续退出市场,这会直接影响到写字楼的租赁。

其次,是外部经济环境作用。今年以来不少企业选择减少扩张,缩小规模,甚至为了节约成本,将公司搬离城市中心区域,这些也导致写字楼空置率增高。

再次,就是供求关系。近几年,甚至为了吸引企业,批出了大量商办空间,在福田CBD、后海金融总部基地等,目前深圳写字楼市场供应量非常充足。

数据显示,2019年至2021年,深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超八成来自南山和前海。写字楼集中供应但配套没有成型,大型的企业机构都未入驻,这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。

前期入驻前海写字楼这一片区的企业,多数承租的都是小面积的物业,而这些企业本身资质并非十分良好,很难保证长期经营状况稳定,一旦经营情况不理想就会退租,这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。

说完深圳楼市“冰”的一面,再来说说“火”的一面。

目前,福田、南山和深圳湾海岸线附近一带,新房基本都在10w+,上个月开盘的龙华网红盘金茂府也是如此,这就是目前深圳楼市新房的现状。

但是,深圳甲级写字楼又是多少钱呢?每平5-6万!这个价位,你可以在福田CBD、南山文化中心区买到相当不错的甲级写字楼。

在海案城,周边二手房价格动辄12w起步,但是买个写字楼只要每平5w,除去硬件配套和运营能力外,横向对比一下北京上海的写字楼,价格确实低得不成比例。

深圳写字楼与住宅价格倒挂明显。

不单是新房,二手房也是如此。在北上广三个一线城市房价仍处于调整的情况下,深圳率先告别调整,开始逆势上涨。特别是11月11日深圳调整“豪宅线”以来,深圳二手房量价齐涨。

前段时间网上就爆出,深圳调整“豪宅线”半月,由业主加价130万成交。市场火热程度可见一斑。

这是深圳二手房市场强势反弹的一个转折点,但是有一定政策助力因素在内。

首先,深圳调整“豪宅”认定标准,取消豪宅税,对于购房者来说,相当于省下数十万税费,间接刺激了购房者的上车意愿。

其次,深圳作为粤港澳大湾区中的核心引擎,再加持先行示范区的利好,双驱动作用下,购房者也对深圳楼市有更大的期待,这些都使得深圳楼市有了强势上涨的动力加持。

总体来说,深圳是人地矛盾较为突出的城市

虽然今年年中时候土地供应量集中爆发了一下,但是始终还是逃不过供地与房价的这个问题。供地少,新房稀缺,物以稀为贵。“豪宅税”认定标准调整,使得购房者可以有更多二手房选择,这是好事儿。

对待深圳楼市,还是要回归理性看待和居住属性。在今年人才引进和各种利好之下,自然会吸引不少“北漂”、“沪漂”争先涌入。但是,目前深圳房价确实不低,想要留下也是这座城市给大家留下的一道命题。

另一方面,截止到今年5月底,深圳商事主体总量达321.9万户,继续保持全国大中城市首位。若按官方统计常住人口1302.66万人计算,深圳每千人拥有商事主体247.1户,拥有企业155.7户,创业密度稳居全国第一。

可是,从目前深圳的产业格局来看,已经开始将一些不适合的经济向外挤出,写字楼租金大幅下降,就是市场本身纠错的一种自愈机制。随着科技发展、新商业模式出现,必然会对租金造成冲击。

所以对个人来说,从前“一铺养三代”的的投资思想是时候转变了。从市场保有量来看,短期之内,投资回报率还是太低,加上各种税费,可能最终结果是要“三代养一铺”。


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