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深圳的高房价,真的无解吗?

浏览:163 发表时间:2020-03-25 18:02:46

一直以来,助推深圳房价上涨的核心因素无非就一句话:

地少人多产业强房子又少。

分解开来,就是地、人、产业、住房,支撑深圳房价就靠这四座大山。

反过来,要解决的深圳高房价,就必须从这4座大山下手。

但对于深圳来说,想要持续发展,不可能限制人口流入,更不可能把产业搞崩,而地就固定只有这么点,唯一能做的,就只能从住房这一座大山下手——增加住房供应。

当然,深圳还可以扩容,这一点我在后面再提。

这里先和大家重点探讨一下,增加住房供应,究竟能不能解决深圳高房价的问题?

目前,深圳一共有1100万套房子,而深圳常住人口有1300万,乍一看,似乎深圳的住房并不紧张。

但了解深圳的都知道,深圳常住人口一直是被低估的,无论是从官方统计数据反推、还是移动大数据,亦或者城市日均生活垃圾产生量,最终推算的结果都是远远超出1300万的人口,实际管理的人口在2000万上下。

2000万人口对应1100万套房子,平均两个人住一套房子,这么看,住房也不紧张呀?

但这1100万套房子,是有很大水分的:

事实上,1100万套房子中,有明确产权、设计合理的正规商品房,大概只有230万套,剩下的,不是城中村(包括小产权房)就是落后的工业宿舍,这些房子很多都是违法建筑,产权不明确、户型奇葩,根本没办法上市交易。

结果就是,230万套对应的是2000万的人口,按照一家三口计算,2000万人口对应660万户家庭,再按照理想的住房自有率60%计算(深圳现在的住房自有率还不到30%),深圳至少需要390多万套房子,缺口高达160万套!

现在问题来了:

深圳能够及时补上这160多万套的住房缺口吗?

根据深圳的“二次房改”计划:

2018-2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,占新增住房供应总量的60%左右。

还别说,按照“二次房改”的目标,170万套的新增是能够满足160万套的缺口的。

意味着接下来15年内,每年至少要保证10万套的供应,这10万套中,4成是商品住房,6成是保障住房。

可问题就出在这里:现实中,这6成的保障住房供应进度太慢了!

按照此前十二五规划。原本计划到2015年,深圳保障性住房完成21万套,而实际完成不过11万套,完成率不过50%,按照这个完成率,二次房改每年至少会有3万套保障房的欠账,到2035年就有51万套的保障房完不成。

即使能够保证完成率,另外4成的商品房能不能够及时补上缺口也是个问题,因为深圳土地实在紧缺,每年供给商品房建设的用地,5个手指头就能算得出来。

看来,按照现实的状况,深圳要完成二次房改,难度相当高。

所以,最近,深圳出台新政策,把目标瞄准了存量住房:

5类符合条件的住宅、商务公寓、租赁用房、城中村房源,以及经依法处理后的没收类违法建筑,满足安全条件的房源都可以筹集作为人才住房和公共租赁住房。

翻译成大白话就是说;

深圳已经意识到“2035年新增100万套保障性住房”的目标实现起来有困难,所以找个折中方案,征用城中村、公寓等存量住房,用来充当保障性住房。

这个政策,利用存量住房来补足未来新增住房的缺口,看似是一个效率非常高的办法,但实际上操作起来也异常困难。

一方面城中村不仅拆迁难,改造也难,涉及的各方利益太过于复杂,比如前些年万科著名的万村计划,收了大量城中村进行改造后,最后无疾而终。

另一方面,把部分商务公寓纳入保障性住房会面临一个和开发商博弈的问题,比如是开发商自持运营呢还是政府投资运营呢?利益又该如何分配?

更重要的是,深圳的公寓很抢手,开发商就一定会放着钱不赚,去做保障性住房吗?

而至于其他类型的住房,面临的问题也几乎大同小异。

所以,增加住房供应对于深圳来说,有心无力,指望着通过新增供应来压低高房价?我看还很悬,况且还要等个15年,很多人可等不起。

那深圳高房价就无解了吗?

其实答案还是得回到问题的本源上去找。

深圳的问题症结就在于土地,既然我们无法在单位产出上(增加住房供应)做出有效成绩,那为什么不想着扩大自己的产出空间呢?

这就是我开头提到的扩容,但我想说的是,即使深圳不扩容,也一样能够做到扩容的效果。

为什么这么说?具体看下图:

从上面可以看出,深圳的南边是海和香港,西边是珠江口伶仃洋,虽然连接对岸中山的深中通道正在建,但是陆路阻隔,不是发展的主要方向。

深圳的北边和东边,却有很大的想象空间:

北边的东莞是一个工业城市,城市面积2465平方公里,比深圳略大,常住人口840万人。人口密度3351人/平方公里,是一个土地相对紧张的城市。

但是东边的惠州,却是紧邻深圳的土地富矿。惠州城市面积1.16万平方公里,常住人口只有483万。人口密度只有426人/平方公里。

深圳加上东莞和惠州,相互之间的地理距离并不算远,临深地区到深圳也就一脚油门1个多小时的车程。只要把相互之间的轨道交通铺设好,就能够吸引大量的深圳刚需外溢至此。比如现在在建的深圳东部地铁14号线和16号线,终点站就建在了惠州惠阳与深圳的边界。

这就是深圳解决高房价的最终办法——发展深莞惠都市圈,依靠紧密的交通,把深圳庞大的住房需求向外扩,进而摊平整个高房价。

想象一下,在深圳不扩容的情况下,从深圳科技园,一小时不到就能回到惠阳,这时候,深圳的房价高不高还重要吗?另一个角度,有了东莞和惠州充裕的土地缓冲,房价还是问题吗?


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