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历史的惯性:深圳楼市周期规律总结

浏览:166 发表时间:2020-03-27 15:47:10

本文的核心观点和关键发现:

  1. 过去15年,深圳楼市经历了四轮周期,且周期变得越来越长,从3年到5年,为一个周期。深圳目前正在进入第四轮周期的路上;
  2. 过去15年,深圳楼市经历了四波主行情,包括两个大波行情两个小波行情。目前深圳目前进入第五波行情的路上;
  3. 过去15年,在四周期内有五个最佳买房时机。第四轮周期买房最好的时机在2016年底。

本篇是对深圳楼市周期规律分析和总结提出初步框架,未来需要更深入、仔细的分析和研究。仅供参考!

前言

2005年深圳进入存量房市场元年

1992年以前,深圳二手房市场几乎是空白。

1993年二手房市场商品房交易仅211宗,交易面积2.8万平米,仅占新房市场的1.6%,直到1995年的5.9%。

再从1996年二手房交易面积占新房的12.5%,提高到2002年的43.0%。

然后从2004年二手房比新房0.79:1,到2005年已经达到1:1,二手房交易面积突破800万平米。

深圳仅仅用了12年的时间,完成了新房市场为主的市场到存量房为主市场的转变

因此,本文主要结合二手房交易数据的视角,回顾和分析深圳过去15年楼市市场情况,试图寻找和发现一些简单、通俗、接地气的经验或规律,供各位朋友参考。

01

楼市规律一:十五年,四周期

1、关于楼市周期的高点、高峰、波峰

楼市周期的高点也可称之为波峰、高峰、高潮。

深圳楼市周期内的高点以二手房市场成交量来定义,标准就是以二手房连续三个月以上成交量多少来界定。

(有人或许问,为什么用二手房市场交易量确定深圳的起点或高点呢?从2005年开始深圳进入存量房为主的市场,二手房市场交易是发散的、自发的、自愿的市场行为。另外,新房市场受政策调控更为直接比如限售、限价等,非市场程度更高。因此从2005年开始,二手房市场基本可以代替深圳楼市的市场主要方向。所以,以二手房的交易量来界定深圳楼市市场的起点、高点是可行的。)

高点就是二手房市场交易量连续三个月或以上月成交在10000套以上。这个高点不是物理或数学上的概念,不是一个时间点,而是一段时间的概念即时长。

另外说明一下,因春节因素影响,一般来说市场交易中断半月之久,显而易见那些月成交低于5000套的数据需要剔除,以免影响市场失真。

2、关于楼市周期

楼市一个完整周期定义为包括从上一个高点尾部到下一个高点尾部的全部市场过程。

按照高点定义,根据历史成交数据,过去15年里,深圳楼市可以划分为四个周期:

第一个周期(时长未知):即从2000+年(2005年以前到数据找不到,因此上一个高点无法确认)到2007年10月

第二个周期(时长3年):即从2007年11月到2010年6月

第三个周期(时长5年):即从2010年7月到2016年3月

第四个周期(时长5年以上):即从2016年4月开始,现在正在路上

(请横屏看长图)

3、关于2013年异常情况的分析

从上图中,本人发现2013年3月二手房成交数据异常?

为什么说异常?因为只有一个月成交突然暴增,第二个月数据大幅下降。放在15年成交历史来看,就是违背趋势的异常情况。

因为当时市场疯传深圳版国五条细则开征20%个税。因为对未来政策预期的恐慌,许多原本买房意愿不强或没有计划在3月买房的人,都在3月提前加入了“抢房”行列。

但是,随着深圳国五条细则的最终落地(个税并未按20%来开征),购房者的恐慌心理将被逐渐消除,二手房市场的成交情绪将回归平稳,成交量也将出现大幅下滑至正常水平月成交6000-7000套。

因此,从周期上的高点来说,2013年的3月不算周期高点,单月超过10000套,没有持续三个月以上。

4、关于周期内市场变化情况的解释

此部分内容太多,收集素材需要时间,待有时间慢慢展开聊聊,按下不表。

02

楼市规律二:二十年,五波行情

1、关于市场的小波行情、大波行情、横盘行情

小波行情:二手房市场年交易量超过8万套,低于10万套

大波行情:二手房市场年交易量超过10万套

横盘行情:二手房市场年交易量在8万套以下

2、过去15年行情分析

小波行情为2005,2006,2007,2013,共4年

大波行情为2009,2010,2015,2016,共4年

横盘行情为2008、2011,2012,2014,2017,2018,2019,共7年

(请横屏看长图)

3、2005年以前说明

2005年以前,深圳是新房主导的市场,用二手房成交量来定义深圳楼市市场行情是不合适的,也是片面的。

因此,没有对2000-2004年行情进行研究。算是一个小缺陷吧。

03

楼市规律三:十五年,五个买房最佳时机

1、关于市场最佳机会点

以挂牌价连续三月下跌,并且二手房月成交量在5000以下,视为市场信心大挫,就是本轮周期的最佳市场机会点

怕有人抬杠,再强调一下,最佳机会点是相对而言的,在放在具体一轮周期来看的,不是绝对的。

如果从多周期、长期来看,当然就是越早买房就是最佳机会点。因为下一轮的市场底点也会比上一轮高点要高。我们不能说买入上一轮高点就是错的。

2、过去15年最佳机会点回顾

根据市场最佳机会点定义,找出了五个机会点分别是:

第二个周期内的最佳机会点:2008年全年,尤其2018年底

第三个周期内的最佳机会点:2011年下半年到2012年年初、2014年第四季度

第四个周期内的最佳机会点:2016年第四季度、2018年底到2019年初

(请横屏看长图)

3、经验总结和规律提炼

从5个最佳机会点来看,基本都是在第四季度或年底时候,因此,一般经验总结为:年底买房。

精确高级经验为:市场下行期的年底买房

04

未来研判:第四周期高峰何时来?是大行情还是小行情?

说了这么多,很多朋友关注三个问题:一是第四轮的高峰时间表;二是这波是什么行情;三是什么时候买。

最佳因为疫情影响,很多人都楼市开始动摇,我的观点为短期有影响,长期没有什么影响。具体观点参见本号的历史文章,比如《中国必将胜出:半开放稳定系统 VS 开放非稳定系统》(这篇文章建议好好看看)、《疫情后深圳楼市如何走向?》、《种种迹象表明:买入深圳的号角已经奏响》等等。

第一个问题,高峰何时到来,保守一点,应该在2020-2021年。大胆一点就在2020年下半年到2021年中

第二个问题,什么行情?根据周期图谱来看,应该小行情


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