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深圳的房价到底是涨了还是跌了?真相来了……

浏览:150 发表时间:2020-03-30 17:14:14

深圳楼市有些邪门,在新冠病毒长达3个月的努力下,深圳的房价非但没有被打下来,反而上涨了。

在当下的时间节点,业主和购房者都有些懵了,买房,还是卖房,这是一个问题

经过看房团的调查发现,深圳除了少部分热点区域出现上涨,大部分区域很难有涨幅,甚至出现不同程度的下跌,我们对未来几个月的深圳楼市不能盲目乐观。

01

深圳楼市的2种态度

疫情下,深圳房价不降反升,这是非常具有噱头的话题营销。

现在自媒体泛滥,有时为了抓人眼球往往忽略事实,犯了“用个体代表整体”的错误。事实上,深圳确实有一些片区或项目出现价格的逆市上涨,它们普遍是以下几个情况:

1、学区房

天大地大,孩子的事儿最大,即使在疫情期间,学区房也是硬通货。

每年春节后,都是学区房的交易高峰,但是疫情把人们关在家里整整2个月,这两个月积累的学区房需求,会在3月份疫情得到控制后集中爆发。

接下来就自然出现“狼多肉少”的局面,不仅房源少,看房不便,而且很难谈价格,一些小户型的学区房,价格屡创新高,如罗湖区的湖贝片区、福田的香蜜湖片区、龙华的红山片区,都出现5%-10%的价格上涨。

2、火热的光明区

光明区的故事比较多,凤凰城、科学城、大学城、高中城、科创走廊、南山后花园…………

自去年年末,这里备受刚需和投资者的青睐,买房靠抢,只要新房入市便会“秒光、日光”,今年光明区第一个新盘也受到了广泛的关注。

在疫情之下,真正影响光明区房价的是一些项目突然被划入深实验的名校学区(小学),这大大增强了玖龙台、传麒山、光明大第、星河天地等业主的信心,把二手房价格挂的高高的,据说最高挂到14.7万。

3、宝安有小区业主哄抬房价

近日,据宝安日报报道,宝安区住建局收到市民反映:泰华阳光海小区有业主哄抬房价的情况。

据了解,该小区二手房委托均价大多在8万-9万元之间,也有个别委托挂牌价明显与市场实际价格不符。

随后,工作人员对相关中介机构作出劝诫,不得参与哄抬房价活动,目前宝安区住房市场价稳量增,市民也应该保持理性消费。

我们看到的深圳“房价上涨”,90%都是以上情况,要么是名校的学区房,要么是光明、宝中这些热点区域,但这些个体能否代表深圳这个整体?答案是否定的

目前深圳房信网已经不再公布每个星期的成交价格,我们想查询深圳各个区域、各个小区的房价走势,只能到链家、乐居、Q房、安居客等第三方中介平台。

在安居客上,我们可以查询到深圳不同区域房价下跌的小区排名,这个数据虽然不能保证百分百准确,但仍具有一定的参考价值。

数据来源:安居客

我们只截取了每个区跌幅前10名的小区,发现几乎每个区都存在相同的特点:

1、别墅产品、旅居产品经常榜上有名、而且跌幅特别大,最高接近30%,如福田的发展兴苑、南山的中信红树湾、波托菲诺纯水岸等等,即使地段处于核心,拥有不错的景观资源,也很难抵御疫情的影响;

2、商务公寓、写字楼也是最先挺不住的,2000年之前的老旧住宅,如果没有学位地铁,价格也呈现出5%-10%左右的下跌;

3、疫情下的深圳房价,不是不降反升,而是呈差异化的上涨和下跌,而且这些下跌的小区,普遍已经在2019年持续上涨1年后,在今年疫情影响下,从1月份开始下跌,持续到3月份,如下图福田区的发展兴苑(别墅)、南山区中信红树湾(北区别墅)。

02

短期的深圳楼市不宜盲目乐观

今年2月末,那时疫情还没有在全球蔓延,一则媒体对深圳建行新政的误读,引起了广泛关注。

2月27日晚,建行开始放松加按揭贷款政策,二套房首付7成变3成的消息刷屏朋友圈。

深圳建行新政的主要内容为,取消刚过户房产不可抵押政策,全面放开刚过户房产即可抵押,在此之前,刚买入刚过户的房产是不能做抵押的,必须持有一年以上才能做抵押。

于是有媒体进行错误解读,认为办理完按揭后,马上申请二押,可以将房产7成以内的余额部分贷出来,相当于变相地用3成首付买二套房。

后来建行发出声明进行辟谣,该政策仅针对公司有效,与个人住房贷款无关

从上面的小插曲中,我们可以得知,当疫情在国内蔓延时,各行各业都受到不同程度的影响,政府为了扶持中小微企业和个体户、支持企业的复工复产,放松了企业经营贷,急用钱的企业和业主,会先抵押房子补充现金流,而不是直接卖房子,因此疫情的影响并没有快速传导到楼市当中

然而到了3月末,新冠病毒已经被世卫组织升级为“全球大流行病”,疫情开始在全球肆虐,全球感染人数破42万,国际贸易受到严重冲击。

当疫情在国内蔓延时,受到影响比较大的是旅游、娱乐和餐饮;而当疫情在全球蔓延时,疫情的影响将渗透到整个产业链和供应链,对外依存度高的产业将面临前所未有的压力,如跨境电商、手机、汽车、交通运输、出境游等等。

本以为抵押房产可以撑到疫情结束,但是谁能想到疫情会在全球蔓延,反过来影响企业的经营。

在未来几个月中,如果全球疫情不能得到控制,预计会有一些企业卖房求生存,当中小微企业的经济压力传导至楼市中时,才是考验深圳楼市韧性的时刻

03

买房,还是卖房,这是一个问题

疫情全球肆虐之下,房产的价格支撑不是任何具体的实物,而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和希望。

短期来看,中小微企业的经济压力可能传导至楼市中,未来几个月的深圳楼市将面临一场真正的考验,我们不能以点带面地盲目乐观。

中期来看,在疫情期间,全国乃至全球的流动资本,在恐慌情绪下会把深圳作为资产避险的选择地,因此深圳房价可能出现微跌,但不会出现大跌。

长期来看,疫情终将结束,深圳的房价将重新回到上升轨道,

对于急需用钱的人来说,趁着市场没冷之前卖房是不错的选择,而刚需和置换人群可以继续观望一段时间。

同时,疫情之下暴露出一个问题,别墅、公寓和商办产品是不抗跌的,房龄超过15年的住宅,如果没有地铁学位的配套,其升值空间有限,甚至会出现贬值的情况,需要谨慎购买。


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